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不動産売却時の心理的瑕疵の告知義務ついて解説

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不動産売却時の心理的瑕疵の告知義務ついて解説

カテゴリ:不動産の知識

不動産売却時の心理的瑕疵の告知義務ついて解説

不動産売却にはさまざまな理由がありますね。
相続などで、空き家だったからといった理由なら、何の問題もなく相場で売り出すことができると思います。
それでは心理的瑕疵がある場合はどのような影響がでてくるのか、また、告知義務の必要性について解説していきたいと思います。

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不動産売却における心理的瑕疵とはなにか

生活実用上はなにも問題がないのに、心理的に買うのを悩ませる瑕疵を持った物件のことを心理的瑕疵物件と言います。
読み方は瑕疵(かし)です。
瑕疵物件とは不動産業界用語で、何かしらの欠陥や問題点を抱えた不動産のことを言い、事故物件や近隣トラブルなどはなかなか買いたいと思う方は少ないでしょう。
またこういった物件は買主への告知が必要になります。
告知を怠り取引後に知られてしまった場合、責任を追及されてしまう可能性があるため、正直に伝えましょう。

心理的瑕疵が与える物件価値の影響について解説

心理的瑕疵の物件を一般的な相場価格で買いたいという方は中々いないでしょう。
そのため、基本的な金額は相場より下がるケースが多いです。

心理的瑕疵が与える影響

一般的に、自殺の場合は3割程度、他殺は5割程度安くなります。
ただし、事件や事故の状況、立地などの条件次第ではそこまで下がらない場合もあります。


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不動産売却時の心理的瑕疵の告知義務とはなにか

たとえば老衰により自宅で自然死を迎えた物件などには義務はあるのでしょうか。

告知が必要となる心理的瑕疵のライン

自殺や他殺、自殺未遂でその後病院での死などケースはさまざまです。
ガイドラインによると以下は告知の必要があると考えられます。

●自殺
●他殺
●不審死
●変死
●焼死
●その他(自然死で発見が遅れたケースなど)


義務が発生しなかったケースは以下になります。

●自宅で倒れ、病院で死亡
●勤務中の事故死
●自然死で発見が早かった
●マンションなどで室外からの飛び降り自殺など

告知はいつまで必要なのか
国土交通省の「人の死の告知に対するガイドライン」には以下のような記載があります。

発生から数年経過した物件
たとえば自殺や特殊清掃の場合、賃貸物件なら3年程度の期間、告知が必要と考えられています。ただし3年経過後も事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案は告知が必要です。また、取引の相手先から具体的に人の死に対して尋ねられた場合にも告知が必要です。


いままでは告知義務や期間は個人判断だったのですが、2021年10月に国土交通省のガイドラインが改訂され、明確化されています。
しかし、ニュースなどで取り上げられた物件はこちらから告知をしなくても知られている可能性がありますね。
告知義務がなくなるといっても、今後のトラブル防止のためにもできるだけ伝えることをおすすめします。


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まとめ

心理的瑕疵とは人によって受け取り方が異なってきます。
犯人がいる殺人は嫌だけど自殺ならいいという方もいるでしょう。
瑕疵があるからと言って、大幅に値下げする必要はありませんが、プロと相談して値段設定していくことをおすすめします。


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